주택임차권자의 우선변제권

주택임차권자의 우선변제권이란 계약 당사자만을 기속하는 채권의 일종인 주택임차권자가 일정한 요건을 만족한 경우에는 후순위권리자에 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 이러한 우선변제권은 주택임대차보호법(주임법) 제3조의 2조 제2항에 근거한 것이다. 참고로 주임법이 만들어진 건 1981년의 일로, 그 당시 한국은 제5공화국이었다.

일정한 요건이란 주택의 점유와 전입 신고를 마친 다음날로부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력의 대항 요건을 충족하면서 동시에 계약서상에 확정 일자를 받은 경우를 말한다. 이 경우 확정 일자를 기준으로 하여 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받게 된다. 후순위권리자가 채권인지 물권인지는 가리지 않는다.

단, 선순위권리자가 물권의 일종인 저당권을 가지고 있고 그 저당권을 실행했다면 후순위권리자인 임차권자는 우선변제권은 물론이고 대항력도 상실하게 된다.